"전세사기" 유형 및 예방법 그리고 대응법

전세사기에 대해 알아보고, 전세사기에 당했을 때 해결하는 방법을 알아봅시다.

 

 

최근 전세사기에 대한 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 전세사기가 무엇인지에 대해서 알아보고, 전세사기에 당했을 때 해결할 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

전세사기가 생기는 이유

 

2022년 10월~11월 경 속칭 '빌라왕'이라는 사람이 주택을 1139채 소유한 채 사망하면서, 전세사기에 대한 뉴스가 이슈가 많이 되었습니다. 부동산가격이 하락함에 따라 제2, 제3의 빌라왕이 나타날 수 있다고 하는 경고뉴스들도 나오고 있는 상황입니다. 

 

< 빌라왕 전세사기 사례 >

타깃은 주로 신축 빌라나 다세대 주택 세입자였습니다. 사기 타겟은 주로 2030으로 불리는 청년층이죠. 빌라는 시세 정보가 정확하지 않고, 풀옵션·신축이라는 혜택을 내세울 수 있습니다. 빌리나 다세대 주택은 주변 아파트 단지나 동네 시세 대비 가격이 낮기 때문에 이런 전세사기가 많이 발생하게 됩니다.  < 외제타 타고 화곡동으로 가시죠 > 사회 초년생이 회사 근처 집을 알아보러 역삼으로 가면 보증금이 너무 비싸잖아요. 공인중개사가 더 좋은 매물은 화곡동에 있다며 외제차를 타고 화곡동까지 같이 오죠. 처음엔 1억원짜리 반지하 방을 보여줘요. 실망부터 시킨 다음 근처 풀옵션 신축 빌라를 보여주는 거예요. 보증금 2억5000만원은 너무 비싸다고 말하겠죠. 그러면 업자들이 전세금 대출 이자와 이사비를 지원해 주겠다며 서류도 보여줘요. 어떤 대출을 받으면 되는지, 이자는 얼마가 나오는지 순식간에 말해 주고 경험이 적은 임차인들은 중개업자를 끼고 계약하니까 믿고 사인하는 거죠. 선순위 근저당이나 체납 관계는 임차인들이 봐도 모르거나 깨끗해 보이는 것들도 있어요. 사실 옆에 구축 아파트 전세 가격도 얼마 차이 안 나는데 빌라는 시세를 알기 힘드니까 덜컥 계약하는 겁니다. 한경 Business 중 발췌 "깡통전세로 한 푼도 안들였다. '빌라왕, 빌라신' 전세사기 사건 전말은?"

 

 

다주택세대

 

전세사기에 왜 당할까요?

 

전세사기는 집주인과 세입자 간의 정보 불균형으로 생겨납니다. 집주인은 세입자에게 집에 세금이 얼마나 있는지, 빚은 얼마나 있는지에 대해 알려주지 않기 때문에 전세사기가 생겨나게 됩니다. 또한 제도적으로 전세보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 집주인에 대한 정보도 우리는 알 수가 없었습니다.

 

그리고 이전 국세기본법에는 집주인이 세금을 연체하고 집이 경매로 넘어가면 세금이 우선적으로 납부가 되기 때문에 우리의 보증금은 돌려받을 수 없었던 경우가 많아 대부분의 피해가 세입자에게 전가되고 했습니다. 체납확인서 또한 집주인의 동의가 있어야만 열람이 가능했기 때문에 그렇습니다. 

 

전세사기에는 어떤 유형이 있을까요? 

 

1) 대리인을 통한 이중계약

전세계약은 보통 집주인과 세입자가 직접 계약을 맺지만, 대리인이 권한을 위임받아 계약을 진행할 수도 있습니다. 이런 점을 이용해서 대리인이 집주인에게 월세계약을 하겠다고 하고, 세입자에게는 대리인자격으로 전세계약을 맺고 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 

 

2) 깡통전세 계약

깡통전세란? 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합산한 액수가 집 가격의 80% 이상이 될 때 입니다. 이런 경우에 집주인이 대출을 제때 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가거나, 경매에서 낙찰되어 낙찰금액으로 대출을 갚는다고 해도 세입자의 보증금까지 마련하지 못해서 세입자가 피해를 온전히 떠안아야 될 수도 있습니다. 그렇게 되면 세입자가 경매로 넘어간 집을 반강제적으로 낙찰을 받아야 하는 상황도 올 수 있게 되죠.

 

비어있는 깡통 이미지

 

3) 여러 세입자와 계약

이런 방법은 부동산 계약 전 주민등록 전입세대 열람 신청을 할 수 없다는 조건을 노리고 하는 전세사기 유형이라고 보시면 됩니다. 보통 집주인이 중개사를 거치지 않고 직접 세입자와 계약을 하는 경우에 발생할 수 있는 사기유형이라고 볼 수 있습니다. 

 

4) 신탁 사기

신탁이라는 것은 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 형태를 의미합니다. 이런 경우는 집에 대한 소유권이 집주인이 아닌 신탁회사가 가지게 됩니다. 아무리 집주인과 전세계약을 했다고 하더라도, 신탁회사의 허가 없이는 계약이 무효가 될 수 있습니다. 무효가 되면 당연히 전세보증금을 돌려받는 거 아닌가? 라는 의문이 있겠지만, 신탁회사가 세입자에게 불법점유이니 퇴거명령을 내리게 되면 세입자는 집에서 쫓겨 나가게 됩니다. 그리고 당연히 보증금을 돌려받기 위해서는 법적인 조치를 취해야 하는 거구요. 

 

 

 

전세사기를 예방하는 방법

 

1) 전세보증금반환보험 가입

 

가장 잘 알려진 전세사기 예방법은 "전세보증금반환보증보험"에 가입하는 방법입니다. 현재 반환보증보험을 운용하고 있는 기관은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 총 3 곳입니다. 

 

전세보증금반환보증보험이란?

 

집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증 기관이 대신 이를 변제해주는 상품입니다. 그리고 보증기관은 추후에 집주인으로부터 회수를 하게 됩니다. 

 

반환보증 가입대상

 

국토교통부에서 제시한 반환보증에 가입할 수 있는 가입대상은 다음과 같습니다. 

가입대상 : 단독다가구, 다중, 연립다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등 보증 대상 주택의 전세계약서 상 임차인

 

① (주거용 오피스텔) 전세계약서 주용도에 주거용이라는 표기가 있어야 합니다. 

② (보증 대상 주택) 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 대상이 아닙니다. 

③ (개인, 법인, 외국인) 모두 보증보험 가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 주택도시보증공사에 이전하는 조건으로 가입이 가능합니다. 

 

반환보증 신청기한

 

전세보증금반환보증보험은 계약 기간의 1/2가 지나기 전에 신청을 하셔야 합니다. 

 

• 신규 전세계약

전세계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2가 지나기 전

 

• 갱신 전세계약

갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 1/2가 지나기 전

 

반환보증 가입조건

 

① 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것

② 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것

③ 선순위 채권이 주택 가격의 60%를 초과하지 않을 것

④ 전세목적물의 소유권에 대한 권리침해(압류, 강제경매 등)가 없을 것

⑤ 임대인이 주택도시보증공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것

 

선순위 채권: 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권을 의미합니다.
전세목적물: 여기에서는 임대받은 집이 되겠습니다. 

 

2) 임대차계약서에 매매나 저당권 설정 금지 문구 추가

 

전세사기를 실행할 의도가 있는 사기꾼이라면 당연히 이런 문구를 추가하는 것이 의미는 없겠지만, 집주인에게 불법행위를 방지할 수 있는 예방 효과를 가질 수 있습니다. 

 

< 특약문구 1 >
계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불해야한다. 

 

< 특약문구 2 >
임대인은 전세 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 손해를 배상해야 한다. 

 

그리고 만약 집주인이 보증금을 받아서 대출을 갚는 다고 이야기를 한 경우에는 다음과 같은 특약문구도 추가해서 임대차 계약서를 작성할 필요가 있습니다. 

< 특약문구 >
임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상해야 한다. 

 

 

3) 임차인 정보 확인하기 

 

무슨 일이든 사기를 치려는 의지가 있으면 이런 예방법이 소용이 없지만, 그래도 최소한 안전한 매매를 위해서는 반드시 해야 합니다. 그리고 주택임대차보호법 일부개정(안)이 입법이 되면 우리도 집 주인이 가지고 있는 집에 대한 채무현황 등은 확인이 가능합니다. 

 

< 주택임대차보호법 비교하기 >

주택임대차보호법(현행)	주택임대차보호법(일부개정법률안)
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)제4항의 문구는 이렇습니다. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.	제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)제4항의 문구 후단이 이렇게 개정될 예정입니다.  임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.  임대차계약을 체결하려는 자가 위 동의를 요구하는 경우 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 동의하여야 한다.

 

< 주택임대차보호법 신설 조항 >

제3조의7(임대인의 정보제시의무) 신설 ① 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인에게 체납 여부를 확인하기 위하여 「국세징수법」 제108조 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 각 납세증명서의 제시를 요구할 수 있다. ② 제1항에 따른 요구를 받은 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 납세증명서를 제시하여야 한다. 이 경우 임대인은 요구받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시하여야 한다. 다만, 임대차계약을 체결하려는 자가 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시에 동의하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인은 제2항의 제시를 갈음하여 「국세징수법」 제109조제1항 및 「지방세징수법」 제6조제1항의 동의를 할 수 있다.

 

전세사기 대응방법

 

국토교통부에서 전세사기에 당한 분들을 위해 전세피해지원센터를 운영하고 있습니다. 먼저 주택도시보증공사 웹사이트로 접속해 줍니다. (아래 링크를 활용하시면 빠르게 접속할 수 있습니다.)

 

주택도시보증공사 웹사이트 바로가기

1) 주택도시보증공사 웹사이트 접속

주택도시보증공사의 웹사이트 화면

 

2) 웹사이트 상단에서 [고객지원센터] 탭을 선택하면 고객지원센터의 여러 업무가 나옵니다. 여기서 [전세피해지원세터]를 선택해 줍니다. (붉은 색 박스 참고)

 

 

3) [전세피해지원센터]에서 [예약신청] 선택해 줍니다. 그럼 2가지 질문이 나옵니다. 

 

 1. 전세계약이 종료되었습니까? (또는 경매가 진행중입니까?)

 2. 집주인(임대인)으로부터 전세보증금을 반환받지 못했습니까?

확인여부에 체크만 해주시면 됩니다. 

 

전세피해지원센터에서 예약신청 화면

 

4) 변호사, 법무사, 공인중개사 등과 상담할 수 있도록 일정을 예약할 수 있습니다. 대부분 변호사는 예약이 꽉 차 있기 때문에 변호사와 상담하시려면 일정을 잘 보셔야 합니다. 

 

전세피해지원센터 예약 상담을 위한 일정

 

전세피해지원센터의 지원받기

 

주택도시보증공사의 전세피해지원센터에서는 전세피해자를 위해 법률상담, 긴급주거 및 금융지원, 피해사례 접수 확인 등의 업무를 하고 있습니다. 세부 내용은 다음과 같습니다. 

 

★ 법률지원 : 무료 법률상담 및 후속법적 조치 법률전문가 pool 안내

★ 긴급주거지원 : 피해자 임시거처 지원 프로그램 운영

★ 전세피해확인 : 피해입증심사, 확인서 발급(지원대상 선정목적)

★ 피해사례 접수 : 사례접수 및 모니터링, 관련부서·기관 제공

 

전세계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받이 못한 전세 계약 피해자들을 대상으로 지원하고 있으며, 전세계약 예정자(또는 계약만료 전)이나 단순분쟁 등의 경우에는 상담이 어려울 수 있습니다.

 

부동산 계약은 큰 돈이 들어가는 만큼 꼼꼼하게 많은 정보를 챙겨보셔야 합니다. 저의 정보가 글을 보시는 많은 분들께 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다. 

 

 

Reference

1. "전세사기 4가지 유형" Toss feed.

2. "전세보증금반환보증, 궁금증 8가지", 대한민국 정책브리핑

3. "전세사기 유형 5가지와 예방법 8가지", mylawstory.com

4. "깡통전세로 한 푼도 안들였다", 한경 Business(2023. 1. 7.)